Как управляющая компания устанавливает тарифы

Как управляющая компания устанавливает тарифыОплата за содержание и ремонт в жилом помещении является итогом договоренности между сторонами договора управления МКД. УК не имеет права в одностороннем порядке (не проведя согласование с собственниками жилья) заниматься установлением или изменением тарифов.

Стоит отметить, что перед предложением в адрес жильцов того или иного размера оплаты, необходимо определиться с таковым самим.

Как управляющая компания устанавливает тарифы на содержание и ремонт жилья

В ходе процесса установления тарифа за содержание и ремонт жилых помещений, первоочередным выступает перечень услуг и работ. Для расчета цены по содержанию и ремонту жилых помещений, в обязательном порядке необходимо определить список работ и услуг.

Кстати говоря, исходя из практики, львиная доля управляющих организаций считают необходимым для себя планировать конкретные виды и объемы работ с последующим объявлением только лишь общего размера платежа. При подобных обстоятельствах выходит, что сособственники МКД не в состоянии его полноценно проконтролировать.

В таких случаях, довольно проблематично реализуема норма касательно соразмерного содержания и ремонта в условиях неустановленной периодичности совершения конкретных работ (в отношении которых посредством нормативно-правовых актов не определялась периодичность).

Помимо этого, УК должна принять на себя ответственность по обеспечению надлежащего состояния общедомового имущества в многоквартирном доме (что, в свою очередь, предоставляет для Жилинспекции реальную возможность наложения штрафа в ответ на любое нарушение), однако, в реальности же не несет должный объем ответственности по выполнению перечня конкретных работ перед сособственниками.

Услуги и работы, направленные на содержание и ремонт общего имущества в МКД, а также алгоритм корректировки перечня таких работ и услуг, выступают как основные договорные условия по договору управления (регламентировано пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса).

Вышеуказанный перечень должен быть утвержденным в рамках общего собрания совладельцев дома (регламентировано пунктом №17 правил по содержанию и ремонту общедомового имущества).

Актуальное законодательство РФ в сфере жилищных гражданско-правовых отношений подразумевает, что указанный перечень работ и услуг должен быть установлен для абсолютно каждого отдельно взятого МКД с учетом его характерных особенностей. Исходя из подобного положения, объемы платы будут персональными и дифференцированными по каждому дому.

Бытует мнение относительно того, что сособственники МКД и управляющая организация по объективным причинам не в состоянии определить четкий список по запланированным работам и услугам, так как не является достоверно известным тот факт, что никакие работы и услуги, кроме указанных, не станут необходимыми в течение временных рамок для действия договора между указанными сторонами.

Со стороны судей было высказано мнение, что подобное соглашение невозможно отнести к разряду договоров возмездного оказания услуг и, поэтому, не следует брать во внимание, что ответственность УК имеет ограничение посредством обязательств по конкретному договору. Однако стоит отметить, что такой договор выглядит довольно спорно.

Размер платы, который предлагается со стороны собственников помещений МКД, должен иметь обоснования, а также должен быть направлен на обеспечение рентабельности управляющей компании. При условии, что компания лишь выходит на рынок управления жилищным фондом, для нее довольно важно сформировать план по себестоимости работ, что по факту означает составление смет.

  • Методические рекомендации финансового обоснования тарифов по содержанию и ремонтным работам в жилищном фонде (Утверждены Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 года под № 303);
  • Рекомендации по нормированию труда работников, которые заняты содержанием и ремонтом жилищного фонда (Утверждены Приказом Госстроя РФ от 09 декабря 1999 года под № 139);
  • Рекомендации относительно нормирования материальных ресурсов по содержанию и ремонтным работам в жилищном фонде (Утверждены Приказом Госстроя РФ от 22 августа 2000 года под № 191).

    При этом, в качестве помощи, субъектам хозяйствования могут быть предложены различного рода методические рекомендации и пособия, которые не являются нормативными документами, а также продукты программного характера, которые предназначены для определения стоимости работ по содержанию и ремонту отдельно взятого МКД.

    Также имеются компании консалтинговой специализации, которые занимаются предоставлением услуг обоснования тарифов. Плата за ремонт и содержание жилого МКД не должна регулироваться со стороны государственных органов, поскольку алгоритм и источники формирования таковой не закреплены в нормах действующего законодательства Российской Федерации.

    Норма о тождественности цены приобретения и реализации имеет свое распространение лишь на предоставляемые коммунальные услуги от УК (закреплено в п. № 15 Правил по предоставлению коммунальных услуг).

    УК, в принципе, не имеет такого обязательства – рассчитывать плату за ремонтные работы жилого помещения для жильцов МКД, основываясь лишь на ее расходах по оплате данных работ и услуг, которые были выполнены посредством привлеченных организаций.

    Нет такого правила или же законной нормы, которая бы ограничивала УК в применении наценки к стоимости работ подрядчика.

    Для соблюдения права потребителя на корректировку платы за содержание и ремонт в жилом помещении, при оказании услуг работ неудовлетворительного качества, цена за каждую отдельную услугу и работу должна быть дифференцирована.

    Согласно нормам жилищного законодательства, тарифы по содержанию и ремонту жилого помещения должны быть установлены собственниками. Данные тарифы не являются регулируемыми со стороны государства, чем в корне отличаются от многих других жилищно-коммунальных услуг.

    При условии, что в рамках МКД создавалось ТСЖ или ЖСК, то по нормам ЖК РФ, взносы по содержанию и ремонту общедомового имущества должны быть определены со стороны органа управления, основываясь на подверженной утверждению смете доходов и расходов относительного ближайшего календарного года.

    Когда МКД руководит управляющая компания, тарифы устанавливаются в рамках общего собрания сособственников дома, учитывая предложения УК по перечню, а также объему и цене за требуемые работы и услуги. С данным перечнем совладельцы многоквартирного дома могут как согласиться, так и не согласиться, это их полное право.

    Однако УК должна довести до ведома жильцов МКД данные о состоянии дома, результатах проведенных работ за период прошедшего года, а также об итогах весеннего и осеннего осмотров общедомового имущества.

    Для нового тарифа на содержание и ремонт утверждением выступает согласие более половины количества сособственников дома.

    В тех домах, где со стороны жильцов наблюдается ответственное отношение к обязанностям по участию в домоуправлении, обслуживание на порядок выше остальных среднестатистических домов.

    Многие УК, которые принимают решение по увеличению «первой» строки платежки в одностороннем порядке, как правило, объясняют такое действие ростом инфляционного индекса. Их мотивировка заключается, в основном, в росте цен на материалы и сырье, которые применяются во время ремонта и обслуживания общедомового имущества.

    Как начисляется плата за ОДН?

    Как начисляется плата за электроэнергию?

    В данной статье рассматриваются правила предоставления коммунальных услуг, а именно такой услуги, как электроэнергия. Изучение…

    Как начисляется плата за электроэнергию в квартире?

    В каждый многоквартирный дом поступает газ, электричество, тепловая энергия (прямая и на обратку) и холодная…

    Ответственность за долг по коммунальным платежам

    Время от времени, некоторые граждане, задолжавшие за коммунальные услуги, получают от управляющих организаций грозные письма, …

    Должники за ЖКХ: меры

    Как оплачивать коммунальные услуги, если не проживаешь в квартире?

    Как оплачивать коммунальные услуги, если проживаешь не по месту прописки?

    Новая форма квитанции за коммунальные услуги 2017

    Новая квитанция на оплату коммунальных услуг 2017

    Перерасчет платы за коммунальные услуги

    Давайте представим себе наиболее часто встречаемую жизненную ситуацию. В летний период многие горожане уезжают на…

    Порядок перерасчета платы за коммунальные услуги

    Многие люди не задумываются о системе формирования тарифов управляющей компании. Они просто платят по счёту, иногда возмущаясь от очередного повышения стоимости услуг, но не более того.

    Однако, чтобы избежать обмана со стороны управляющей организации, следует иметь представление о системе формирования тарифов на услуги ЖКХ.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7

  • Что такое «тарифы управляющей компании»?
  • Как они определяются?

    Что такое «тарифы управляющей компании»?

    Каждый жилец многоквартирного дома ежедневно потребляет множество услуг. Это может быть использование электричества, водоснабжения, канализации, то есть, коммунальные услуги. Также само строение и прилегающая территория нуждаются в постоянном обслуживании.

    Технические работы и текущий ремонт, сбор и вывоз мусора, благоустройство территории – вот неполный перечень жилищных услуг, которые постоянно предоставляются собственникам квартир.

    За всё это необходимо платить. Каждый вид работы или услуги измеряется в определённых единицах. Например, потреблённая электроэнергия считается в киловатт/часах, а вода – в литрах. Любая подобная единица имеет определённую стоимость, которая и называется тарифом. То есть, тариф представляет собой систему ставок платы за определённую услугу.

    Как они определяются?

    В соответствии с законодательством, тарифы на жилищные услуги устанавливаются собственниками квартир. Такой порядок установлен в статье 156 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, а также их стоимость, утверждается на общем собрании собственников.

    На практике же владельцы квартир просто голосуют за тарифы, предложенные им представителями управляющей компании. Мало кто готов анализировать структуру расходов на выполнение тех или иных работ, проводить аудит закупок управляющей компании, контролировать

    Конечно, общее собрание собственников может установить минимальные тарифы на жилищные услуги, но в каком состоянии окажется многоквартирный дом?

    Тариф на содержание и ремонт рассчитывается управляющей компанией на основе стоимости материалов, топлива, труда работников, накладных расходов и прочих затрат с учётом прогнозируемой инфляции. К себестоимости конкретной работы и услуги добавляется прибыль организации.

    Следует понимать, что доход управляющей компании редко превышает уровень 5 % от стоимости тарифа. Низкие расценки на жилищные услуги могут повлечь за собой отказ управляющей компании обслуживать многоквартирный жилой дом в дальнейшем.

    Гораздо проще обстоит дело с коммунальными услугами. Тепло и водоснабжение, канализация, электроэнергия, газ – стоимость этих ресурсов регулируется государственными органами на федеральном и региональном уровне. Для примера разберём формирование тарифа на тепловую энергию.

    В соответствии с законом «О теплоснабжении» Федеральная служба по тарифам устанавливает максимальный и минимальный уровень стоимости тепловой энергии на 1 финансовый год. Ресурсоснабжающие организации каждого субъекта федерации подают свои предложения по тарифам в региональные органы, занимающиеся регулированием цен на коммунальные услуги.

    Все предложенные ставки тарифов должны быть экономически обоснованы. Представленные документы подвергаются тщательному анализу, при котором учитываются затраты организации, региональные особенности, технологический уровень производства и другие параметры.

    По результатам экспертизы принимается решение о назначении конкретного тарифа на тепловую энергию на финансовый год. Похожим образом регулируются тарифы на водоснабжение и канализацию.

    Тариф на электроэнергию устанавливается Федеральной службой по тарифам для всех регионов по единой ставке. Такой подход обусловлен тем, что стоимость киловаттчаса зависит от стоимости топлива, которое используется на конкретной электростанции для выработки энергии. И жители отдельных населённых пунктов могут оказаться в тяжёлом материальном положении из-за высоких цен на электричество.

    Проверить обоснованность тарифов управляющей компании можно через запрос у организации соответствующих документов, которые подтвердят затраты на произведённые работы и оказанные услуги. Управляющая компания должна предоставить исчерпывающие сведения о стоимости работ. материалов, затраченных на обслуживание дома, и других затратах.

    Отказ руководства управляющей компании в предоставлении требуемой информации повлечёт за собой административную ответственность по статье 5.39 Ко АП РФ.

    Также в договоре с управляющей компанией должен быть предусмотрен порядок предоставления отчёта о проделанной работе. Этот документ даст собственникам жилья исчерпывающую информацию о том, как и на что расходуются их деньги. Далее мы поговорим о том, имеет ли право управляющая компания повышать тарифы.

    На данный вопрос можно дать однозначный ответ. Нет, управляющая компания не имеет полномочий по самостоятельному изменению каких-либо тарифов. Подобные действия отнесены к компетенции общего собрания собственников жилья в соответствии со статьёй 156 ЖК РФ.

    Любые изменения в тарифах либо дополнительные платежи, введенные управляющей компанией без одобрения общего собрания собственников квартир, будут рассматриваться как нарушение закона. В такой ситуации следует обращаться в прокуратуру и муниципальную жилищную инспекцию. Знайте, что делать если управляющая компания завышает тарифы.

    Если управляющая компания утверждает, что её издержки на содержание дома резко возросли, то не стоит сразу же обвинять организацию в мошенничестве.

    Следует затребовать документальное подтверждение изменений расходов на жилищные работы и услуги и обсудить сложившуюся ситуацию на общем собрании собственников. Возможно, требования о повышении тарифов вполне обоснованы.

    Управляющая компания может обратиться в суд для возмещения фактически понесённых расходов, если таковые не были покрыты платежами по ранее утверждённым тарифам.

    При утверждении тарифов на услуги управляющей компании следует помнить, что обслуживающая организация и собственники жилья являются партнёрами. И это партнёрство должно быть выгодно обеим сторонам.

    Необоснованные требования повысить тарифы на услуги управляющей компании, как и заниженные расценки на услуги, могут повлечь за собой расторжение договора на обслуживание жилого дома.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Весной 2015г. Верховный суд принял определение

    УК обосновала начисление платы на техобслуживание

  • суды не проверили на каком основании действует УК — то есть ее легитимность
  • голосовали ли собственники помещений за тарифы, действующие в УК. Действительно, ведь в соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт помещений утверждается собственниками помещений на общем собрании сроком на 1 годорганом местного самоуправления

    Понятно, в чем тут фокус? Тарифы УК не могут превышать тарифы, утвержденные местной администрацией, либо утвержденные собственниками квартир (такой случай очень редкий). Сравните свои тарифы по квитанции с максимальными законными тарифами, которые можно узнать на сайте местной администрации. Для Ростова-на-Дону — это постановление

    Таким образом, если вы не согласны с начислениями по квартплате — именно УК должна обосновать и доказать верность и законность расчета платы за техобслуживание. а не неплательщик (в том числе и как Исполнитель по ЗПП

    Что же касается нашего дела, решения по которому отменил ВС, — оно было пересмотрено и вынесено новое решение, по которому сумма иска была уменьшена согласно тарифам, действующим на период оказания услуг, и утвержденным Правительством Москвы. Для потребителя это настоящая победа. Решение можно посмотреть

    Демина Наталья

  • пользование жилой площадью;
  • подача воды;
  • канализация;
  • подача тепла;
  • содержание здания и его текущий ремонт;
  • проведение капитального ремонта дома.

    Иногда, к этому списку может добавиться плата за использование антенны, а в зданиях выше пяти этажей – содержание и ремонт лифтового оборудования. В некоторых случаях, также собираются взносы на оплату труда председателя совета дома и консьержа. Суммы всех этих платежей, сроки и способы перечисления средств определяются по-разному.

    Размер оплаты таких услуг, как свет, газ, отопление, водоснабжение и канализация рассчитывается по определенным ставкам, которые устанавливает либо местный муниципалитет, либо органы власти, отвечающие за управление субъектами Российской Федерации.

    Конкретные суммы вычисляются либо по установленным нормам, либо при помощи счетчиков, расположенных непосредственно в квартире.

    Если в жилом помещении установлены счетчики на газ, свет и воду, то собственник жилья самостоятельно контролирует, сколько он должен заплатить за прошедший месяц. Высчитывается разница между текущим показанием и прошлым, и получившееся число умножается на величину установленного тарифа.

    В большинстве случаев, поставщик услуги сам присылает квитанцию с определенной суммой, где необходимо сверить эти величины и внести изменения, если имеется расхождение. Периодически происходит проверка счетчиков представителями организаций, занимающейся предоставлением услуги. Это делается с целью выявления недобросовестных потребителей.

    Если установлены общедомовые приборы учета (свет, газ, водоснабжение), то их показания снимает управляющая компания, ТСЖ или иная организация, ответственная за обслуживание дома.

    Все показания обязательно заносятся в специально заведенный журнал для последующей оплаты в соответствии с тарифами. Любой собственник вправе проверить эти записи, чтобы удостовериться в правильности начисления коммунальных платежей.

    Приобретение и установка общедомовых счетчиков могут быть осуществлены в любой момент. Платят за это все жильцы поровну, так как эти приборы учета входят в состав общедомового имущества. Оснащение может быть проведено только сотрудниками компаний, осуществляющих снабжение пользователей ресурсами.

    В том случае, если в доме нет счетчиков, оплата производится по установленным нормативам. Обычно, это газ, водоснабжение, водоотведение и отопление. За свет, как правило, платят по индивидуальным приборам учета.

    Расчет производится либо по количеству людей, прописанных в квартире, либо по объему жилой площади. Собственник, который платит по квитанциям, может сравнить начисленные суммы с регламентированными нормативами. При выявлении любых расхождений существует возможность потребовать перерасчет платежей.

    Плата за содержание имущества

    Помимо услуг ЖКХ, ежемесячно с собственников жилья взимается плата за содержание дома в надлежащем состоянии, мелкий ремонт здания и коммуникационных систем.

  • лестничные площадки;
  • лифты и лифтовое оборудование;
  • технические этажи;
  • инженерные системы;
  • система отопления и водоснабжения;
  • этажные щитки и электрошкафы, установленные в подъезде;
  • осветительные приборы;
  • пожарная сигнализация;
  • автоматические двери;
  • придомовая территория со всеми объектами благоустройства.

    Если тарифы на основные коммунальные услуги (свет, газ, отопление и прочие) одинаковы, то плата за содержание общедомового имущества может различаться. Такая ситуация обусловлена тем, что размер этих платежей регулируется иначе.

    Согласно положениям действующего Жилищного кодекса, размер оплаты за содержание и ремонт дома должен быть таким, чтобы обеспечивать оказание данных услуг в полном объеме. Не существует возможности платить по заниженным ставкам.

    Если собственник, по той или иной причине, не в состоянии нести эти расходы, ему необходимо прийти в администрацию с заявлением о получении соответствующей субсидии. Окончательный размер суммы всецело зависит от того, какой метод управления многоквартирным домом был выбран жильцами.

    Способы управления домом

    При выборе управляющей компании, для осуществления обслуживания, тарифы устанавливаются на регулярном собрании собственников жилья. Со стороны УК вносятся определенные предложения с различными вариантами объемов обслуживания и соответствующей оплатой.

    Владельцы квартир рассматривают все предоставленные варианты и выбирают один из них путем общего голосования, по результатам которого, с управляющей компанией заключается договор. В нем четко прописываются права и обязанности сторон, объем оказываемых услуг и их стоимость.

    Ни один из пунктов этого договора не может быть изменен в одностороннем порядке в течение всего срока его действия. Поэтому, если управляющая компания вдруг увеличивает размер оплаты, это повод для обращения в суд с исковым заявлением.

    Если возникла необходимость во внесении каких-либо коррективов, то для этого необходимо повторно организовать собрание всех собственников жилья и вынести этот вопрос на общее обсуждение.

    Если собственниками не было принято решение об определенном способе управления, то, в этом случае, размер оплаты будет регулироваться местным муниципалитетом.

    Для этого, проводится открытый конкурс между компаниями, предоставляющими подобные коммунальные услуги, и выигравшая организация осуществляет содержание дома за ту стоимость, которая была указана в конкурсной документации.

    Жилищные кооперативы

    При формировании ТСЖ или иного жилищного кооператива, расчет происходит по иной схеме. В этой ситуации, объем ежемесячных сборов, связанных с тратами на содержание и ремонт общедомового имущества, определяется правлением ТСЖ/кооператива.

    Как прописано в действующих правилах, эта сумма рассчитывается на основании сметы доходов и расходов, которая составляется ежегодно.

    Когда собственники жилья в многоквартирном доме определили, что самостоятельно будут заниматься управлением, оплата за содержание и ремонт осуществляется на основании заключенных договоров. Жильцы сами выбирают организации или отдельных лиц, которые будут следить за состоянием общедомового имущества.

    Когда выбрана управляющая компания, дополнительно нужно утвердить список работ и услуг, которые она будет осуществлять. Если этого не сделать, то устанавливается общий тариф, по которому будет в дальнейшем взиматься плата за услуги.

    Размер такого платежа устанавливается местной администрацией. В подобной ситуации есть свой существенный минус – так как жильцы не установили конкретный список работ, проводимых управляющей организацией, они не смогут проконтролировать их выполнение. Соответственно, теряется возможность привлечь организацию к ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей.

    Перечень работ и услуг является очень важным пунктом договора, заключаемого между собственниками жилья и управляющей компанией, поэтому необходимо организовать общее собрание для его утверждения.

    Так как итоговый список получается сугубо индивидуальным, сумма ежемесячной оплаты услуг также будет различаться в каждом отдельно взятом доме.

    Нередко у жильцов возникает вопрос о том, кем должны оплачиваться затраты на свет в подъезде. Ответ достаточно прост. Подъезд является частью общедомового имущества, расходы на содержание которого делятся поровну между всеми жильцами.

    Следовательно, оплата за свет также распределяется поровну между собственниками квартир. Таким же образом распределяется плата за содержание лифтового оборудования. Несмотря на то, что жильцы первых этажей практически не пользуются лифтами, они обязаны вносить плату наравне со всеми.

    Если работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома выполняются ненадлежащим образом и наблюдаются значительные перерывы в обслуживании, жильцы могут принять решение о подаче заявления с требованием пересмотреть сумму тарифов.

    Лучше всего составлять письменный документ, хотя и устная форма также является приемлемой. Главное, соблюдать сроки и формулировать обращение не позднее, чем через полгода после нарушения.

    Дополнительные взносы и сборы

    Кроме всех коммунальных услуг (света, отопления, водоснабжения и прочих), нередко, собственники жилья решают организовать совет с выбранным председателем. Для того, чтобы он мог полноценно функционировать, необходим регулярный сбор средств.

    Отдельная сумма выделяется в качестве вознаграждения для председателя. Он занимается урегулированием конфликтов, возникающих в связи с деятельностью управляющей компании, организует собрания жильцов и решает ряд иных немаловажных вопросов.

  • пропуск жильцов и их гостей;
  • контроль за проведением ремонтных работ;
  • реагировать в случае возникновения экстренных ситуаций;

    Для полноценного выполнения им своих обязанностей, важно оборудовать рабочее место: поставить мебель, провести свет и телефон, по желанию, приобрести бытовую технику.

    Оплата труда консьержа в каждом подъезде оплачивается за счет добровольных взносов собственников жилья. Размер сборов, в обоих случаях, решается на общем собрании путем голосования.

    Жилищного кодекса РФ

    Формирование тарифа на оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома — прерогатива управляющей компании и собственников помещений в многоквартирном доме, производится в три этапа — расчет, согласование и утверждение.

    Перечень и периодичность обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является необходимой частью для расчета тарифа. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491

    В соответствии с Правилами надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается… собственниками помещений… путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии статьи 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации».

    Перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно статьям 45-48 Жилищного кодекса РФ, то есть, в форме очного или заочного голосования. Договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые. Регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

    Управляющая организация должна подготовить расчеты, собственники помещений — провести общие собрания и утвердить свои решения по размеру платы за содержание и ремонт своего жилища.

    Действующим законодательством не предусмотрено установление и изменение тарифа на жилищные услуги управляющей организацией в одностороннем порядке. На общем собрании собственники могут исключить какие – либо составляющие тарифа или добавить новые, тем самым регулируя размер платы.

    Таким образом, тариф и порядок расчета тарифа на содержание и ремонт жилого помещения должен быть указан в договоре управления Вашим многоквартирным домом. За более подробным разъяснением по расчету тарифа Вам необходимо обратиться в управляющую организацию.

    При установлении цены содержания и ремонта жилого помещенияпервичен перечень работ и услуг. Расчет размера платы за содержание иремонт жилого помещения без определения соответствующего ей перечняработ и услуг не имеет смысла. Между тем на практике многие управляющиеорганизации не утруждаются планированием конкретных видов и объемовработ, объявляя лишь общий размер платежа. В этой ситуации получается, что собственники помещений не дают управляющей организации конкретногозадания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение. Становится нереализуемой норма о соразмерном уменьшении платы засодержание и ремонт при неустановлении периодичности выполненияопределенных работ (для которых периодичность не определенанормативными актами). Также управляющая организация принимает на себяответственность за надлежащее состояние общего имущества в целом (этодает жилинспекции возможность штрафовать ее за любое нарушение), но наделе не несет перед собственниками помещений ответственности завыполнение каких-либо конкретных работ.

    Предлагаемый собственникам помещений размер платы должен бытьобоснованным и должен обеспечивать управляющей организациирентабельность. В связи с этим особую важность приобретает планированиена предприятии. Если организация только выходит на рынок управленияжилфондом, ей нужно спланировать себестоимость работ, что фактическиозначает составление сметы. При планировании себестоимости работ можновоспользоваться следующими нормативными документами:

    Также в помощь хозяйствующим субъектам предлагаются различныеметодические рекомендации, иные пособия, не имеющие статусанормативного документа, и программные продукты, предназначенные дляопределения стоимости работ по содержанию и ремонту конкретного дома. Кроме того, на рынке представлены консалтинговые компании, специализирующиеся на услугах по обоснованию тарифов.

    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещенияне подлежит государственному регулированию, порядок ееформирования законом не закреплен. Правило о тождестве цен приобретенияи реализации распространяется только на предоставление коммунальныхуслуг управляющей организацией (п. 15 Правил предоставлениякоммунальных услуг). Компания вовсе не обязана исчислять плату засодержание и ремонт жилого помещения для жильцов многоквартирного дома, исходя только из своих фактических расходов на оплату соответствующихработ и услуг, выполненных привлеченными организациями. Ничто не мешаетуправляющей компании применить наценку к стоимости подрядных работ. Аналогичным образом не регламентируется размер рентабельности привыполнении каких-либо работ силами штатных работников.

    Чтобы соблюсти право потребителей на изменение размера платыза содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг ивыполнения работ ненадлежащего качества, стоимость каждой услуги иработы должна быть определена отдельно. Причем такая детализацияцелесообразна в договоре управления (и, соответственно, в отчетеуправляющего перед собственниками помещений), в то время как вплатежном документе, как правило, не требуется разделять плату засодержание и ремонт жилого помещения на составляющие.

    Нередко в платежных документах можно встретить наряду состроками Содержание и ремонт жилого помещения, Капитальный ремонтобщего имущества такие строки, как Вывоз ТБО, Обслуживание лифтов. Несмотря на то что, форма платежного документа не утверждена назаконодательном уровне, квитанции с указанием всех перечисленных вышеуслуг одновременно не только выглядят нелогично, но и не соответствуют Правилам содержания общего имущества. Так,

    Цена и исчисление НДС

    Отметим, что уже более двух с половиной лет в НК РФ существуетльгота по НДС для компаний, осуществляющих управление многоквартирнымидомами, а именно, в соответствии с п. 3 ст. 149 НК РФ, но практикаприменения этой льготы имеет множество нюансов.

    При согласовании в договоре размера платы за содержание и ремонт жилогопомещения управляющей организации, являющейся плательщиком НДС, целесообразно отдельно указать на включение в цену суммы налога. Вдальнейшем это позволит избежать разногласий с налоговиками и потребителями.

    Если организация является плательщиком НДС и реализует работы, услуги населению по розничным ценам, по умолчанию считается, что ценывключают в себя НДС. Поэтому при отсутствии в тексте соглашенияспециальных оговорок относительно НДС (например, «размерплаты за содержание и ремонт жилого помещения составляет 14 руб. врасчете на 1 кв. м») управляющая организация не вправеувеличивать цену на сумму налога.

    К сведению. По нашему мнению, это допустимо только в рамках реализацииработ, услуг населению по розничным ценам. При реализации в обычном порядкеорганизация не вправе самостоятельно вычленять НДС из стоимоститоваров, работ, услуг, выставленной покупателям. Ведь в общем случаесогласно п. 1 ст. 168 НК РФ налог предъявляется к уплате покупателемдополнительно к цене

    Применение платы, установленной органом местного самоуправления

    Несомненно, разработка перечня услуг и работ по содержанию иремонту общего имущества в многоквартирном доме и установление цен длякаждой такой услуги и работы – трудоемкий процесс, требующийнекоторых знаний и навыков. На практике многие управляющие организациипредпочитают сэкономить на работе инженеров и экономистов и не тольконе расшифровывают перечень услуг и работ, но и не разрабатываютсобственные значения размеров платы за содержание и ремонт. Самыйпростой и дешевый выход – включить в договор управления домомусловие о применении размера платы за содержание и ремонт жилогопомещения, установленного органом местного самоуправления. Тем болеечто собственники помещений зачастую считают его справедливым и достаточным.

    В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ органы местногосамоуправления (а в Москве и Санкт-Петербурге – органыгосударственной власти) устанавливают:

    для нанимателей жилых помещений по договорамсоциального найма и договорам найма жилых помещений государственного илимуниципального жилищного фонда – размер платы за пользованиежилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилогопомещения; для собственников жилых помещений, которые не принялирешение о выборе способа управления многоквартирным домом, – размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    Наличие размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного специально для нанимателей помещений муниципального игосударственного жилфонда, само по себе не означает, что таким образомопределена стоимость услуг и работ управляющей организации. Какправило, размер платежей собственников помещений устанавливается на ихобщем собрании и включается в договор управления домом. Законодательством предусмотрен лишь особый порядок расчетов снанимателями, однако управляющая организация имеет право на получениеплаты за содержание и ремонт жилого помещения в полном объеме согласнодоговору управления (п. 4 ст. 155 ЖК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 424ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленнойсоглашением сторон (в данном случае – управляющейорганизацией и собственником помещений – наймодателем). Впредусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на тогосударственными органами и органами местного самоуправления. Врассматриваемой нами ситуации применение ставок, утвержденных органомместного самоуправления, базируется на соглашении сторон, посколькуразмер платы за содержание и ремонт не подлежит государственномурегулированию. Поэтому только при согласовании управляющей организациейи собственниками помещений условия о размере платы за содержание иремонт жилого помещения, соответствующем утвержденному органом местнойвласти для нанимателей, цена работ и услуг исполнителя будет равнаплатежам, установленным органом местного самоуправления. Ссылку вдоговоре на цены, утверждаемые для нанимателей казенного жилфонда, следует рассматривать как порядок определения размера платы засодержание и ремонт жилого помещения, который в силу п. 3 ст. 162 ЖК РФявляется существенным условием договора управления многоквартирным домом.

    Но и это еще не все неблагоприятные обстоятельства, возникающие при фактической передаче полномочий по определению размераплатежей жильцов за работы и услуги управляющей организации. Давая вдоговоре управления многоквартирным домом ссылку на размеры платы, утвержденные органами власти, следует помнить о налоговых рисках. Вэтой ситуации налогоплательщик полностью зависит от воли чиновников, которые на свое усмотрение устанавливают плату с учетом НДС или безвключения налога, что подчеркивают в соответствующих нормативных актах.

    Если в нормативном документе будет написано, что размер платыза содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей помещениймуниципального и государственного жилфонда составляет 14 руб. с учетом НДС, трудности могут возникнуть у организаций, не уплачивающих налог потой или иной причине. Так, например, организация, применяющая УСНО ивыставляющая населению счета из расчета 14 руб. на 1 кв. м площади, столкнется с необходимостью уплатить НДС в бюджет. Согласно пп. 1 п. 5ст. 173 НК РФ, если лицо, не являющееся налогоплательщиком, выставилопокупателям счета-фактуры с выделением суммы НДС, оно обязано уплатитьтакую сумму налога в бюджет. Несмотря на то что управляющая организацияне выставляет населению счета-фактуры с выделением суммы НДС, в«жировках» НДС также не указывается, основания дляуплаты налога в бюджет все же есть.

    Пример. ООО «Управление жилфондом», применяющее УСНО, заключилодоговоры управления с собственниками помещений в многоквартирных домах, согласно которым размер платы за содержание и ремонт жилого помещенияпринимается равным размеру платы, установленному органом местногосамоуправления для нанимателей. Постановлением главы муниципальногообразования утверждены цены с учетом НДС. От информационно-расчетногоцентра, привлеченного для расчета и сбора платежей населения, в 2009 г. поступило 8 650 230 руб. (вознаграждение агенту выплачивается отдельнои не удерживается им из перечисляемых обществу сумм). Эту сумму ООО«Управление жилфондом» указало в книге доходов ирасходов и в декларации за 2009 г. В июне 2010 г. по результатамвыездной налоговой проверки вынесено решение об отказе в привлеченииналогоплательщика к налоговой ответственности и предложено уплатитьнедоимку по НДС в размере 1 319 527 руб. Организация признала претензииинспекторов. ООО «Управление жилфондом» являетсясубъектом малого предпринимательства и воспользовалось правом вестибухгалтерский учет кассовым методом.

    Содержание операции Сумма, руб. Отражены доходы от реализации услуги работ по договорам управления многоквартирными домами Недоимка по НДС перечислена в бюджет Внесены исправления, относящиеся к2009 г. (из состава доходов исключена сумма НДС) (8 650 230 руб. *18/118)

    Цена без НДС Даже если размер платы установлен органом местногосамоуправления без НДС, налогоплательщик обязан исчислить налог иуплатить его в бюджет.

    В приведенных судебных разбирательствах налогоплательщики былиосвобождены от уплаты штрафа, поскольку арбитры признали отсутствие ихвины в неуплате НДС (пп. 4 п. 1 ст. 111 НК РФ). Так, размеры платыустанавливались органом местного самоуправления без учета НДС, апредприятие не было наделено полномочиями по самостоятельному включениюв утвержденные в установленном порядке тарифы на оказание услуг посодержанию и ремонту жилого фонда НДС и предъявлению его к уплатенаселению. Однако на такой исход рассчитывать, по нашему мнению, нестоит. Дело в том, что для управляющей организации, выбраннойсобственниками помещений в многоквартирном доме, размеры платежей, утвержденные властями, не являются обязательными для применения. Поэтому вместо ссылки на местный нормативный акт компания могла указатьконкретный размер платы и сделать оговорку об НДС. Управляющейорганизации следует определять налоговую базу, исходя из платы, согласно договору управления, а размер платы, утвержденный нормативнымактом, использовать только для формирования задолженности нанимателей.

    Ценообразование с точки зрения применения пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ

    Управляющие организации, которые планируют применять или ужеприменяют льготу, предусмотренную пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, должны оченьвнимательно подойти к определению цен на услуги и работы по содержаниюи ремонту жилого помещения.

    Финансисты в названном выше разъяснении сделали акцент также на стоимости этих работи услуг: от налогообложения налогом на добавленную стоимостьосвобождаются операции по реализации вышеуказанных работ посодержанию, а также ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями и ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ у организацийи индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих данные работы

    Мнение Минфина. Новые налоговые льготы по НДС применяются, если только управляющая организация реализует собственникам помещенийуслуги и работы по ценам их приобретения у поставщиков и подрядчиков

    Таким образом, для применения налоговой льготы управляющаяорганизация должна обеспечить раздельный учет операций по реализацииработ и услуг, выполненных подрядным и хозяйственным способами. Причемпо подрядным работам и услугам, заказанным третьим лицам, учетныеданные о перечне, объемах и стоимости приобретенных работ и услугдолжны совпадать с аналогичными показателями, касающимися реализацииэтих работ и услуг собственникам помещений.

    Самостоятельная разработка размера платы за содержание иремонт жилого помещения в каждом доме, хоть и затратна, позволитуправляющей организации не только обеспечить рентабельность, но иминимизировать налоговые риски. Так, при слепом применении размеровплаты, определенных органом местного самоуправления для нанимателейжилых помещений государственного или муниципального жилфонда, налоговыеобязательства и финансовый результат деятельности зависят от воливластей, включивших или не включивших в тариф сумму НДС. Так, уплатитьналог в бюджет придется даже «упрощенцу», еслиустановленная плата содержала НДС. В свою очередь управляющаяорганизация, являющаяся плательщиком НДС, обязана начислять налогнезависимо от указания на его наличие в утвержденной плате. Стремлениеприменять освобождение от обложения НДС услуг и работ по содержанию иремонту общего имущества также подразумевает взвешенный подход кценообразованию.

    Источник: «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учети налогообложение», 2010, №2

    1) объем работ. т. е. набор конкретных работ с указанием периодичности их выполнения (число раз), качества каждой отдельной услуги (какие операции в нее входят);

    В период, когда сферой ЖКХ занимались государственные предприятия, под тарифом понималась стоимость за стандартный набор услуг. Он был единый для всей страны. Поэтому многие люди, говоря о тарифе в ЖКХ, имеют в виду денежную составляющую тарифа, без связи с вполне конкретным объемом работ. которые необходимо выполнить за заплаченные деньги. Это не совсем верно. Представьте, что Вы в магазине заплатили за салями, а Вам дали ливерную колбасу. Вы скажете, что это невозможно и будете правы. Но почему Вы платите управляющей компании за полный набор услуг. а получаете только аварийное обслуживание и вывоз мусора (ливерная колбаса)?

    Наборы услуг по статьям «содержание» и «текущий ремонт», по которым рассчитываются рекомендованные тарифы, приведены в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда»

    Рекомендованный размер (денежная величина) тарифа рассчитывается государственными органами. Это некий ориентир для собственников при утверждении тарифов на общем собрании.

    Получается, что мы с вами оплачиваем 100% всех работ и услуг и плановую прибыль управляющей компании

    Но существует проблема человеческой жадности — зарплата руководства управляющих компаний ничем не ограничена. В одной из телепередач приводилась информация, что зарплата генерального директора управляющей компании, имеющей нескольких домов, составляла 400 000 рублей в месяц. А еще есть главный бухгалтер, заместители. Понятно, что при таких аппетитах, денег на обслуживание инженерных коммуникаций, текущий ремонт подъездов, озеленение придомовой территории не хватает. Выполняется только аварийно – диспетчерское обслуживание и уборка силами таджиков.

    В принципе, зарплата руководства есть внутренний вопрос управляющей компании, но и верить сказкам о недостаточном размере тарифов за содержание и текущий ремонт, тоже не следует.

    Общее собрание собственников и нанимателей должно однозначно установить перечень работ с указанием сколько раз в год каждая услуга должна выполняться управляющей компанией. не получали от нее денег или льгот по оплате

    Еще одна очень важная деталь. Понятие «ремонт» содержится как в работах, входящих в содержание, так и в работах по текущему ремонту. Отличие заключается в том, что в работы по содержанию входит «незначительный ремонт». Количественное значение критерия этой незначительности в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда»незначительного ремонта менее 1 метраменее 1 кв. метра

    Защитники прав собственников жилья настоятельно рекомендуют

    Исходя из здравого смысла, качество выполненной работы нужно проверять сразу. Поэтому управляющая компания должна каждый месяц, а не только в конце года

    Статья посвящена неоднозначному вопросу о праве управляющей организации в одностороннем порядке повышать тариф на содержание и ремонт жилого помещения с учетом уровня инфляции, роста цен. В статье анализируются положения гражданского и жилищного законодательства, рассмотрена судебная практика по данному вопросу.

    Любая коммерческая организация создается для того, чтобы получать прибыль. И организации, управляющие многоквартирными домами, не исключение. Бизнес этот достаточно сложный, с высокими экономическими рисками, требующий постоянного контакта с гражданами. А доход управляющей организации также зависит не только от качества предоставляемых ею услуг и выполняемых работ, умения организовать бизнес-процессы, но и от организованности и ответственности собственников помещений во вверенном ей доме. Ведь тарифы управляющей компании на содержание жилья согласовываются именно собственниками на общем собрании.

  • Для управляющих организаций

    Формирование тарифов управляющей компании на содержание жилья

    Заботясь об экономической стабильности компании, управляющие компании поспешно включили в договоры управления условие об одностороннем повышении тарифа на содержание и ремонт с учетом уровня инфляции, роста цен на услуги сторонних организаций и прочих факторов, в т. ч. тарифов, устанавливаемых местными органами власти для муниципального жилья. Многие управляющие организации повышают таким образом тарифы из года в год и вполне успешно работают — до первой проверки контролирующих органов и судебного разбирательства.

    Условие об определении цены договора управления МКД, в которую входит и плата за содержание и ремонт жилого помещения, является существенным. Условия договора устанавливаются по усмотрению сторон (ч. 4 ст. 421 ГК РФ). Исключением является ситуация, когда закон или иные правовые акты предписывают содержание соответствующего условия.

    Договор управления относится к непоименованным договорам, т. е. такой вид договора не предусмотрен гражданским законодательством. Поэтому по всем условиям такого договора следует руководствоваться положениями жилищного законодательства. Любые изменения или же расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Правоотношения по установлению размера платы за жилое помещение урегулированы жилищным законодательством. Однако при включении спорных условий о возможности ежегодной индексации цены договора управляющие организации это не учитывают и руководствуются гражданским законодательством, в частности ст. 424 ГК РФ: «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон».

    Повышение тарифов управляющей компанией в одностороннем порядке: судебная практика

    Контролирующие органы в лице жилищных инспекций или иных органов, которые уполномочены на осуществление соответствующих функций, при проведении проверок находили нарушения в части одностороннего увеличения тарифа на содержание и ремонт управляющими организациями и выдавали предписания об устранении нарушений. Управляющие организации обращались в арбитражные суды с требованиями о признании предписаний недействительными. При этом ссылались на условия договора управления, в котором было закреплено право управляющей компании повышать тарифы на содержание жилья в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции и прочих показателей.

    Некоторые управляющие организации аргументируют изменение тарифов «подтягиванием» их до уровня муниципальных. В свою защиту они приводят нормы ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Однако суды такую ссылку признают несостоятельной. Применять ставки, утвержденные органом местного самоуправления, можно, только соблюдая порядок определения платы, установленный и согласованный сторонами в договоре управления. Орган местного самоуправления устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только в том случае, если его не установят сами собственники на общем собрании.

    Не принимают суды и аргумент о том, что требование контролирующих органов о производстве перерасчета платы и внесении изменений в договоры управления является вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность организации.

    Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы: делаем вывод

    На сегодняшний день жилищное законодательство не предоставляет управляющим компаниям права повышения тарифов на содержание и ремонт жилья в одностороннем порядке с учетом разнообразных факторов — инфляции, уровня потребительских цен и т. п. Свобода договора в части определения цены договора управления законодательно ограничена. При отсутствии решения общего собрания об утверждении тарифа на очередной год управляющая организация, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, вправе обратиться в органы МСУ для установления тарифа.

    куда обращаться если управляющая компания бездействует

    какая управляющая компания обслуживает мой дом томск

    какую территорию должна убирать управляющая компания