Собственник и управляющая компания

Собственник и управляющая компанияСобственник и управляющая компания

Вопрос . Мне многое не нравится в деятельности компании, управляющей нашим домом, мои предложения реализовывать не хотят или вообще не рассматривают. Хотелось бы узнать кому подчиняется управляющая компания? Евгений Журавлев, г. Каменка.

Управляющая компания — самостоятельное хозяйствующее юридическое лицо, и административного подчинения в виде вышестоящей организации у нее, как правило, нет. Контроль за деятельность компании в рамках норм действующего законодательства осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления. А по исполнению условий договора управления многоквартирным домом, контроль осуществляют собственники помещений такого дома. Если управляющая компания является членом саморегулируемой организации, то ее деятельность контролируется этой организацией.

Вопрос . Мы стоим перед выбором управляющей компании. Какими критериями нам воспользоваться, выбирая управляющую компанию? Сергей Иванов, г. Москва.

Можно назвать несколько основных критериев выбора управляющей компании, которые позволят значительно застраховаться от ошибок.

Необходимо:

1) Тщательно изучить ее проект договора управления и сравнить с другими.

2) Сравнить цену предложения с другими управляющими компаниями.

3) Выяснить, является ли управляющая компания членом Саморегулируемой организации, каков компенсационный фонд этой организацию, и какие стандарты управления действуют в ней.

4) Ознакомиться с отзывами о компании от других собственников.

5) Выяснить, застрахована ли деятельность компании.

6) С какими подрядными организациями у нее есть договора, и выяснить профессиональный уровень таких подрядных организаций.

7) Определить ее компетентность в вопросах управления.

8) Запросить документы, подтверждающие наличие в ее штате специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты.

9). Узнать ее финансовое состояние (отсутствие или наличие задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация; отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов).

10) Получить информацию об организации охраны труда и сертификации рабочих мест. Важно помнить, нельзя покупаться на популистские дешевые обещания.

Вопрос . В какой срок управляющая компания обязана приступить к исполнению условий договора? Ринат Мардамшин, г. Уфа.

Управляющая компания приступает к исполнению своих обязательств в сроки, установленные в договоре управления. Если срок не установлен в договоре, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п.7. ст.162 ЖК).

Вопрос . Договор управления хорошо анализировать, сравнивая с типовым договором. Существует ли единая форма договора управления многоквартирным домом? Максим Денежкин, г. Ростов-на-Дону.

Единой формы договора управления многоквартирным домом нет. Предлагаемые формы договоров управления носят лишь рекомендательный информационный характер. Но в любом договоре должны быть определены существенные условия договора.

Согласно п. З. ст.162 ЖК, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:

«. 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления».

Без данных условий договор может быть признан не заключенным. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Вопрос. Жильцы нашего дома проголосовали за одну управляющую компанию, но до наступления даты начала ее работы выбрали другую. Первая компания, зная о новом решении, собирается приступать к работе. В какой момент считается, что договор управления МКД уже заключен? Наталья Куницына, г. Челябинск.

Договор управления МКД следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым из собственников помещений в МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания. При выборе способа управления домом управляющей компанией, заключить договор управления с управляющей компанией — это обязанность собственников. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенном в соответствии со ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса, при заключении договора управления МКД уже с одним собственником помещения в доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору.

Вопрос . Мы хотим расторгнуть договор со своей управляющей компанией, так как она не исполняет своих обязательств по договору управления. Договор заключен сроком на 5 лет. Но в договоре управления есть пункт, в котором сказано, что собственники не имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в течение пяти лет. Как нам быть? Сергей Леонтьев, г. Барнаул.

Ничего страшного в том нет, что в вашем договоре есть такой «кабальный» пункт. Гражданский кодекс РФ (ст.450) предусматривает следующие основания расторжения договора:

1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором;

2) по решению суда;

3) по условиям, предусмотренными самим договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК). Договор расторгается в одностороннем порядке и в случае решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене способа управления многоквартирным домом.

Вопрос . Кто определяет состав коммунальных услуг и их цену? Лилия Храмова, г. Новосибирск.

Состав коммунальных услуг для собственников квартир конкретного дома зависит от того, какие коммунальные услуги возможно технически оказать. Цена на них устанавливается органами государственной власти и местного самоуправления.

Вопрос . Что включается в плату за содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений в многоквартирном доме и для жильцов по найму? Шумков Владимир, г. Мурманск.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей и собственников конкретно определена ст. 154 ЖК:

«1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, вклющающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Вопрос 35. Что включается в плату за коммунальные услуги для собственника помещений в многоквартирном доме и для жильцов по найму? Сергей Пономарев, г. Иркутск.

В плату за коммунальные услуги включается: плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ст. 154 ЖК).

Вопрос. Есть ли требования к управляющим компаниям по срокам устранения аварийных ситуаций?

Предельные сроки устранения недостатков содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170).

Вопрос . Мы в доме сделали капитальный ремонт, в доме перестали рватся трубы и плавиться провода, но управляющая компания настаивает на размере платы принятой муниципалитетом. Могут ли органы местного самоуправления устанавливать единый размер платы на содержание и текущий ремонт дома для всех домов с одинаковой степенью благоустройства ? Татьяна Рыбкина, г. Ижевск.

Такие решения неправомерны. Техническое состояние всех домов всегда отличается, если они даже типовые и построенные в одно и тоже время. Желания и возможности собственников никогда не совпадают. Поэтому и количество, и стоимость работ и услуг на каждом конкретном доме будет всегда разная. Одинаковый размер платы — это верный признак того, что в таких домах не определен состав общего имущества и его техническое состояние, не определен перечень работ и услуг, периодичность их выполнения и исполнения, не определена стоимость за единицу измерения работ и услуг, а, значит, не определена общая стоимость работ в год и в месяц в перерасчете на один квадратный метр жилой площади. Все это противоречит ст. 162 ЖК. К сожалению, в большинстве случаев и собственники и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на такие муниципальные тарифы. Подобные постановления носят популистский характер, вводят в заблуждение и собственников, и жителей по социальному найму, и ТСЖ, и управляющие компании.

Вопрос . Как жители дома могут осуществлять контроль над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления? Светлана Чуракова, г. Калининград.

Порядок контроля прописывается в договоре управления. Другой вопрос, что часто в таких договорах этот порядок не прописывается. Но даже и в таком случае управляющая компания обязана предоставлять исчерпывающую информацию о своей деятельности по исполнению договора. Но правы те собственники, которые подробно описывают все процедуры контроля по исполнению договора управления и формы отчета управляющей компании. В случае нарушения утвержденных процедур и предоставление отчета не по принятой общим собранием форме, собственники всегда могут выставить претензии о нарушении существенных условий договора и расторгнуть его.

Вопрос . Мы подписали договор с управляющей организацией в прошлом года на срок три года. Можем ли мы сменить способ управления? Татьяна Лазарева, г. Березники.

Способ управления можно менять в любое время. Такое решение зависит только от самих собственников.

какая управляющая компания обслуживает мой дом москва

куда жаловаться если управляющая компания бездействует

что такое управляющая компания жкх