Когда-то в сфере ЖКХ царил полный хаос, но пришли, и всё более-менее стало на свои места, Управляющие компании.
О деятельности этих структур пойдёт речь далее.
Управление МКД управляющей компанией: что это?
УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. УК выбирает ТСЖ – Товарищество собственников жилья. С ней товарищество заключает договор, на основе которого УК выполняет ряд функций:
- Заключает и исполняет договоры собственников квартир своего дома с поставщиками и подрядчиками.
- Собирает денежную сумму для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд; контролирует денежный поток.
- Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
- Организовывает и проводит технические и строительные работы.
- Накапливает и хранит сведения о своём доме.
Таким образом, УК – это юридическое лицо, которое несёт ответственность за тотальный контроль и содержание выбравшего её дома.
Как УК осуществляет управление?
Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. Она выступает в этом случае как Собственник вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.
Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму. Для этого она предпринимает следующие шаги:
- Составить план, в котором фиксировать все доходы и расходы, чтобы легче управлять бюджетом дома. Добавить в план основные направления, по которым возможно развитие объекта.
- Искать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
- Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
- Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
- Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
- Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.
Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности.
Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен. В случае, если УК сделает более двух нарушений, и это признает суд, то её лишают права управлять многоквартирным домом.
Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.
С кем взаимодействует организация?
Одна из главенствующих функций управляющей компании – передавать жильцам коммунальные услуги. Соответственно, в процессе этой деятельности у неё возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями.
Управляющая компания покупает у этой организации ресурсы и поставляет жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, управляющая компания имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.
Договор на управление многоквартирным домом
Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией. Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.
Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.
По составленному договору одна сторона (УК) обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.
В договоре должны быть указаны следующие пункты:
- описание общего имущества дома и его адрес;
- список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
- стоимость этих услуг и работ, цена договора;
- порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.
Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.
Как организовать работу УК?
Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов. Затраты в основном коснутся фонда заработной платы, закупки инвентаря, оргтехники, аренды помещения и прочего. Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.
Первое, что нужно сделать, перед тем, как создать УК, — наметить бизнес-план. В среднем он обходится в 5 тысяч долларов. Затем нужно зарегистрировать предприятие — это обойдётся в 300 долларов. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.
Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов. И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.
Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать чисто управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.
Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере. Собственник УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.
Аварийная служба должна быть у любой УК – вполне возможно заключить договор с какой-либо сторонней организацией, но часто это приводит к разногласиям.
Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий. Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, помогут застройщики.
Они отдают под управление многоквартирные дома управляющим компаниям. Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц. Если на второй год не удастся взять под управление другие дома, а так эти 5 и останутся, то компанию можно считать убыточной.
Достаточно известен тот факт, что бизнес в сфере коммунальных услуг не всегда оправдывает средства и ожидания. Для того, чтобы прочно укорениться в этой сфере, нужно проводить пиар-акции, заручиться поддержкой властей и многое другое.
Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.
Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.
И всё же если какой-либо управляющей компании удастся наладить дело, то первое, о чём она должна позаботиться, это вызвать доверие и жильцов.
Сложившееся мнение о недобросовестных компаниях мешает некоторым организациям нормально выполнять своё дело.
Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.
Клиентоориентированный подход
Поскольку деятельность управляющей компании – это бизнес, то у неё есть свои клиенты. Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.
Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием.
В условиях конкуренции клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.
Участие жильцов в деятельности
Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется. Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.
Самые активные и предприимчивые жильцы помогают УК осуществлять ремонт и проводить строительные работы. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.
Сколько управляющая компания берет за управление?
Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре. В целом цена работа УК включает в себя оплату коммунальных услуг, строительство и ремонт, поиск подрядчиков и так далее. Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.
Отчасти это недовольство оправдано, поскольку управляющие компании не стремятся точно высчитывать размер услуг, а некоторые компании и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.
В заключение
УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.
Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.
сколько берет управляющая компания
