ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?

ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?Содержание многоквартирного дома — обязанность собственников квартир в нем. Такие правила установлены действующим законодательством и Жилищным кодексом.

С одной стороны, это логично, что заботы о собственности переложены с государства на ее владельцев. С другой стороны, опыта управления таким сложным хозяйством, как многоквартирный дом, у большинства граждан нет.

Поэтому были предложены два механизма реализации этой идеи: управляющая компания или ТСЖ. Право выбора одной из этих форм принадлежит самим жильцам дома.

Но для этого необходимо знать, что представляет из себя каждый из предложенных способов. Познакомимся с ним поближе.

Формы содержания имущества многоквартирного дома

Понятие «содержание имущества» включает в себя проведение большого количества работ, связанных с поддержанием дома и прилегающей территории в пригодном для проживания состоянии.

  • обеспечение нормальной работы систем энергоснабжения и отопления;
  • контроль за температурой и влажностью, а также освещением и уборкой общих помещений;
  • сбор и вывоз мусора и прочих отходов, включая придомовую территорию;
  • ремонт текущий и капитальный;
  • сезонные работы;
  • благоустройство и озеленение территории.

Обеспечение именно этих процессов и было передано в руки владельцев квартир.

Согласно закону у них есть два пути осуществления:

  • заниматься всем самостоятельно через ТСЖ;
  • передать все заботы в руки управляющей компании.

Что выбрать?

Выбор одной из форм зависит от того, что для жильцов дома окажется предпочтительней:

  • самостоятельно решать все проблемы;
  • самоустраниться и поручить организацию обслуживания дома кому-нибудь другому.

В любом случае придется оплачивать услуги тех, кто будет организовывать все работы, так же, как и коммунальные платежи.

Решая, что лучше — ТСЖ или управляющая компания, стоит исходить прежде всего из интересов жильцов.

Тем более, что единственный орган, который вправе принять решение о выборе формы управления домом — это общее собрание владельцев квартир и нежилых помещений в нем.

Для того, чтобы в законности принятия решения никто не усомнился, потребуется всего на 1 голос больше половины собственников.

Протокол собрания и результаты голосования — обязательное условие.

Что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

Что бы в итоге не выбрали жильцы, с них будут сняты заботы по управлению домом. Им будут заниматься те люди, которым это было доверено.

Собрание всех собственников, как высший орган управления будет собираться только для принятия наиболее важных решений, вроде:

  • смены УК;
  • перевыборов председателя ТСЖ.

Но принимать решение можно только, имея четкое представление о последствиях своего выбора.

В чем разница?

Принципиальная разница между УК и ТСЖ заключается в их организационно правовой форме, то есть в конечных целях деятельности. Именно они определяют те плюсы и минусы, которые имеет каждая из форм управления.

Управляющая компания — это всегда коммерческая организация. Чаще всего, УК представляют собой общества (АО или ООО), реже унитарные предприятия.

Главная цель их деятельности — получение прибыли. В нашем случае за счет платы, получаемой за предоставленные услуги.

Товарищество собственников жилья, напротив, является некоммерческим образованием, особой формой юридических лиц.

Создается оно с вполне определенной целью — организация управлением общим имуществом многоквартирного дома.

А вот извлечение прибыли в ходе этого процесса целью не ставится.

В случае выбора УК жильцы практически полностью выпадают из процесса управления. Все функции по нему осуществляют представители выбранной организации.

ТСЖ предполагает активное участие части владельцев квартир в организации работ по обеспечению нормальной жизнедеятельности дома в составе органов управления.

Является ли такое положение дел плюсом или минусом, граждане определяют сами для себя.

Плюсы и минусы

К несомненным достоинствам ТСЖ можно отнести то, что эта организация работает сама на себя. То есть обеспечивает уют и комфорт и для собственных семей.

Такая заинтересованность в результатах своего труда дает лучшие результаты по сравнению с привлечением сторонних специалистов, не имеющих к дому никакого отношения.

Второй положительный момент — возможность выбора. Понятно, что участники ТСЖ сами не чинят трубы и проводку, не метут территорию и не вывозят мусор.

Но зато они имеют возможность заключить договор на выполнение таких работ с теми компаниями, которые хорошо зарекомендовали себя в данной сфере. И сменить их в случае необходимости.

Недостатком такой формы управления можно назвать затруднения в решении многих вопросов, вызванных несовершенством системы законодательства:

  1. Взаимодействие ТСЖ с местными властями пока не прописано в полной мере в нормативных актах.
  2. Не наработана и соответствующая практика.

Все это выливается в многочисленные судебные разбирательства, тянущиеся годами.

Если говорить о достоинствах УК, то главным из них является большой опыт эксплуатации многоквартирных домов. Большая часть управляющих компаний — это преобразованные ЖЭУ.

В них работают те же специалисты, то и раньше. Да и материально-техническая база для обслуживания всех коммунальных нужд у них имеется.

А вот самым большим недостатком будет отстранение жильцов от принятия большинства решений.

Впрочем, кому-то именно это покажется достоинством. Но такая закрытость означает и невозможность контроля за работой УК со стороны владельцев квартир. Что может привести (да и приводит) к произволу.

Создание ТСЖ осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Какие документы нужно для создания ТСЖ? Смотрите тут .

Сравнение

Чтобы понять, что лучше в 2018 году: ТСЖ или управляющая компания, сравним эти две формы управления по нескольким критериям.

Например, по таким как:

  • размер расходов и контроль за ними;
  • способы борьбы с неплательщиками;
  • прозрачность деятельности.

Расходы

Расходы на содержание дома складываются из многих статей.

Главной из них будут коммунальные платежи, то есть оплата таких благ, как:

  • доставка в квартиры холодной и горячей воды;
  • отопление;
  • газ;
  • электричеств;
  • водоотведение и вывоз накапливающегося мусора.

Но помимо этих вполне понятных трат, в состав платежей входит содержание штата управленцев и приобретение необходимой техники, материалов и т. д.

В этом плане ТСЖ зачастую оказывается намного экономичней:

  • договоры с поставщиками заключаются напрямую, то исключает оплату работы посредников;
  • нет необходимости содержать в штате собственных ремонтников, бухгалтеров и т. д. вполне достаточно привлекать их на условиях аутсорсинга.

Но все это возможно тогда, когда управлением занимаются компетентные в этих вопросах специалисты и порядочные люди.

Нередки случаи, когда во главу угла членами ТСЖ ставится собственная корысть, а не интересы жильцов дома.

Впрочем, управляющие компании эти интересы вообще не учитывают. А субподрядчиков часто выбирают не по соотношению цена-качества, а на основании личных связей.

Неплательщики

Неплательщики являются головной болью, как для ТСЖ, так и для УК. Меры борьбы с ними общие — приостановка оказания услуг.

Но есть некоторая разница:

  1. Если домом управляет ТСЖ, то неуплата части коммунальных платежей порождает долг перед поставщиками услуг, которые расторгают договор и оставляют без воды или света весь дом.
  2. УК может принять такие меры адресно — только в отношении неплательщиков.

Как организовать ТСЖ? Пошаговая инструкция здесь .

В чем разница между ТСЖ и ТСН? Подробная информация в этой статье .

Прозрачность

Организация ТСЖ предполагает самоуправление. Поэтому деятельность этой организации максимально прозрачна.

Жильцы сами принимают решения, делегируя председателю и другим избранным управленцам исполнение этих решений, за которое необходимо отчитываться и нести ответственность.

Деятельность же управляющих компаний закрыта, нет никакой отчетности о том:

  • из чего складываются расходы;
  • можно ли их уменьшить;
  • по каким признакам выбирались субподрядные организации.

Бесспорно только одно: УК не заинтересованы в удешевлении своих услуг. Поэтому максимально устраняют жильцов от управления их же собственным домом.

какую управляющую компанию выбрать

куда жаловаться если управляющая компания бездействует

какая управляющая компания обслуживает мой дом красноярск