Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным Кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Пункт 29 Правил гласит, что: «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо — и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Также Правилами определено …«надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается… собственниками помещений… путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно ст.45-48 ЖК РФ, т. е. в форме очного или заочного голосования.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые. И регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт», происходит на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Да для многих сегодня это непонятно и непривычно. Непонятно многим и то, что перечень работ и услуг, связанных с управлением и содержанием многоквартирного дома сегодня не соответствует изменениям в законодательстве. И одним из нововведений в законодательстве является то, что оплата услуг за освещение мест общего пользования (подъезды, придомовая территория, электрооборудование лифтов) относится к коммунальной услуге, и оплата за нее должна производиться отдельно от жилищных услуг (т. е. не в составе строки «содержание и текущий ремонт»), а в составе коммунальных услуг. Данные изменения произведены в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства №307.
Так что цена по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общей для всех домов. Она определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы. И на каждый дом она должна рассчитываться отдельно. А теперь давайте попробуем разобраться в статьях, которые указаны в счет квитанции, и которые с вами мы оплачиваем.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 154 Жилищного Кодекса РФ)
Структура платы собственника за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 ЖК РФ. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
— содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
— техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;
— вывоз бытовых отходов;
— содержание придомовой территории.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Управление многоквартирным домом.
Ранее затраты по этой статье распределялись между статьёй «содержание и ремонт» и статьями коммунальных услуг. Они были чётко выведены в виде затрат на управление, под которыми ранее в законодательстве понимались именно затраты на управленческий персонал и ведение паспортного учёта. А затраты например на расчётно-кассовое обслуживание, в том числе сумма недосбора платежей с неплательщиков, которые также относятся к услугам по управлению сегодня, ранее ложились в тарифы коммунальщиков. С момента ввода в действие Жилищного кодекса РФ из тарифов на коммунальные услуги исключены затраты на расчётно-кассовое обслуживание и сбор денежных средств и перенаправлены в строку управление многоквартирным домом.
Если не принять данное изменение строки управление – значит обречь любую управляющую компанию на банкротство и отказ от управления. Вот тут мы и подошли к процедуре утверждения тарифа.
Управляющая компания или ТСЖ в соответствии с ЖК РФ обязана направить свои предложения по размерам тарифа собственникам многоквартирного дома, которые в ходе заочного голосования на общем собрании, в свою очередь вправе индивидуально в течение указанного в бюллетене срока подумать. И в результате либо согласиться, либо отказаться от какого-либо вида работ, изменить тариф или цену. Окончательное решение будет доведено собственникам после обработки бюллетеней и подсчёта голосов в протоколе общего собрания. В случае отказа большинства собственников от новых цен и тарифов они останутся прежними. При этом управляющая компания, правление ТСЖ вправе будет довести до Вас либо сокращённый перечень и объём услуг, который она сможет выполнять для Вас по старым расценкам, либо вовсе отказаться от управления, расторгнув договор в установленном законом порядке. Подчеркиваю, что относится только к тарифу на техническое содержание и ремонт.
Коммунальные услуги (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо).
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме исключительно на общем собрании утверждают перечень работ и услуг для данного дома и размер платы за содержание, и ремонт жилого помещения, соответствующий этому перечню. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При подготовке предложений по перечню работ и услуг и размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для конкретного многоквартирного дома управляющая организация должна рассчитать сметную стоимость работ: объем, виды работ, периодичность их выполнения. Именно сметная стоимость услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту, рассчитанная управляющей организацией, а также договорные цены со специализированными организациями по обслуживанию дома в части обслуживания лифтов, внутридомового газового оборудования, вывоза твердых бытовых отходов и т. д. позволяет определить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для конкретного многоквартирного дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в котором установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Органы местного самоуправления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирных домов разной степени благоустройства формируется в соответствии с действующими нормативными актами по эксплуатации жилищного фонда, нормированию трудовых и материальных ресурсов, на основании положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Расходы распределены в процентном отношении к общему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения. Структура должна учитывать расходы на управление, содержание и текущий ремонт жилья в целом по городу и не учитывает перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в конкретных многоквартирных домах. При этом в содержание помещений общего пользования включены услуги по уборке помещений общего пользования; уборке земельного участка; подготовке дома к сезонной эксплуатации; техническому обслуживанию, в том числе аварийному обслуживанию, обслуживанию внутридомового газового оборудования (при наличии), комплексному обслуживанию лифтов (при наличии).
В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» рост размера платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано должен соответствовать предельному индексу, установленному приказом Региональной энергетической комиссии по Ростовской области.
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть установлен иной, отличный от утвержденного для нанимателей жилых помещений, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответствующий перечню работ и услуг для конкретного дома. При этом предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение, установленный Региональной энергетической комиссией, не распространяется на размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенный собственниками помещений на общем собрании. Предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение устанавливается при неизменном наборе и объеме потребляемых услуг. Плата за жилое помещение включает в себя плату за наем и плату за содержание, и ремонт жилого помещения. Следовательно, для расчета роста размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по сравнению с предыдущим годом должны учитываться одинаковые объемы услуг.
Предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение на каждый год для Ростовской области устанавливается Региональной энергетической комиссией.
Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:
1). Управление многоквартирным домом:
— осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
— организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
— планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
— планирование финансовых и технических ресурсов;
— осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
— финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
— ведение технической документации на переданные в управление объекты;
— работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
— выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
— осуществление договорно-правовой деятельности;
— организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.
2). Содержание общего имущества многоквартирного дома:
— санитарное содержание домохозяйства (уборку внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизацию и дезинсекцию; противопожарные мероприятия);
— уход за элементами внешнего благоустройства;
— вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
— техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
— техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
— подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
— подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
— обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
— обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
— обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плиты, газовые колонки);
— уход за зелеными насаждениями.
3). Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей:
— непредвиденный ремонт (работы, выполняемые по заявкам граждан, работы, выявленные при общем (весеннем осмотре), работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий, в том числе выявляемые по результатам внеочередных осмотров);
— профилактический ремонт (ремонт отдельных элементов здания, ремонт внутренних инженерных систем и оборудования, относящихся к общему имуществу дома).
Подходит к концу год и собственниками помещений уже пора самим задуматься о формировании тарифов содержание своих домов на будущий год.
Какими они должны быть? Решать нам вместе.
С. Л.Горобец
Директор ООО «Инфоцентр ЖКХ»
чем управляющая компания отличается от тсж
