Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние многоэтажных домов. Это осуществляется по договору управления МКД с собственниками.
Управляющая организация заключает с ресурсоснабжающими организациями соглашения о поставке коммунальных услуг.
Их размер определяется самими собственниками, но должен быть не меньше тарифов, утвержденных органами местной власти.
Содержание многоквартирного дома
Управляющая компания представляет собой альтернативный способ управления МКД. Руководство конкретным домом можно осуществляться через ТСЖ, возможно также управление напрямую собственниками.
Организация оказывает посреднические услуги собственникам жилья, путем взаимодействия с коммунальными службами и субподрядчиками.
Средства за содержание МКД предоставляют собственники жилья.
Деньги аккумулируются на счетах управляющей компании, и должны быть расходованы согласно смете планируемых и проведенных работ.
Законодательство
Статус УК определяется положениями Гражданского кодекса о юридических лицах (гл.4), ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах».
Деятельность таких организаций определена нормами ЖК РФ (ст. 168-177).
УК также обязана соблюдать Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства от 6.05.2011 года).
Управляющая компания
Иногда термин трактуется достаточно широко. В управляющую компанию включают не только организацию-посредника, но и ТСЖ, жилищный кооператив.
Статус УК не урегулирован одним законом.
Жильцы многоквартирного дома вправе сменить организацию, инициировав общее собрание, при участии совета многоквартирного дома.
Что это такое?
Управляющая компания – это организация, которая занимается управлением МКД, обеспечивает его должное санитарное и техническое состояние.
Она ответственна за проведение текущего и капитального ремонта – руководит отчислением средств на нужды дома, формирует очередного произведение ремонтных работ.
Компания проводит большую финансовую работу – осуществляет распределение средств, собранных с жильцов, на нужды дома, поддерживает чистоту, порядок на придомовой территории.
Права и обязанности
В перечень прав управляющей компании входит:
- право на вознаграждение за оказание посреднических услуг;
- право на распоряжение средствами, накопленными на счетах компании – строго согласно смете предполагаемых работ;
- право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
- Осуществлять надлежащее управление МКД – заниматься его техническим и санитарным благоустройством.
- Своевременно обеспечивать жильцов качественными коммунальными услугами, вовремя вывозить мусор, убирать дворы и подъезды.
- Представлять жильцам отчет о проведенных работах и предполагаемых мероприятиях.
Перечень подробных прав и обязанностей должен быть прописан в договоре управления многоквартирным домом – в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.
Какие полномочия у управляющей компании ЖКХ? Смотрите тут .
Заключение договора с собственниками
С 1.07.2015 года управляющие компании осуществляют свою деятельностью на основе лицензии, которая выдается органами жилищно-коммунального надзора.
Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками жилья в МКД и управляющей организацией на срок не более 5 лет.
Если по окончании срока ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, то он считается продленным на тот же срок.
Основными элементами сделки будет:
- информация о сторонах – совете МКД, и управляющей организации;
- перечень всех необходимых работ и коммунальных услуг, которые будет предоставлять управляющая организация;
- стоимость оплаты услуг посреднической организации, цены на коммунальные услуги;
- порядок изменения объема предоставленных работ и услуг;
- процедура предоставления отчета.
В договоре также обозначается порядок осуществления контроля за деятельностью компании.
Договор считается заключенным, если его подписало 50% собственников квартир в многоэтажном доме.
Предоставление отчета
П. 11 статьи 162 ЖК РФ содержит положение, предписывающее согласовывать периодичность предоставления отчета с собственниками квартир.
Если это не будет сделано, то отчет должен быть предоставлен в первый квартал каждого года – за прошедший год.
Отчет предоставляется в письменной форме и размещается на электронных ресурсах. Документ должен содержать информацию, которая включает:
- полученные доходы и расходы;
- перечень предоставленных коммунальных услуг;
- объем проведенных работ по управлению домом;
- перечень предполагаемых работ на текущий год.
В отчете также содержится информация о работах, которые не были выполнены, с указанием причин.
При составлении отчета должно учитываться мнение жильцов, их пожелания по усовершенствованию работы компании.
Основания для жалобы
Основные причины недовольства жильцов работой управляющей компании – это:
- некачественное обслуживание МКД;
- регулярные отключение электричества, воды;
- антисанитария в подъезде;
- плохое состояние дома: прохудившаяся крыша, пропускающие трубы, шаткие конструкции дома.
Жалоба может быть направлена как непосредственно в саму организацию, так и в контрольно-надзорные органы: в Роспотребнадзор, Жилищную инспекцию, прокуратуру .
Претензия составляется в произвольной форме, но должна содержать все недостатки в работе УК.
Принятое процессуальное решение в административном порядке не в пользу собственников не означает, что последние должны мириться с бездействием УК.
Можно обратиться в суд и расторгнуть договор управления МКД. Это также возможно сделать в одностороннем порядке.
Куда обращаться?
Для начала следует направить претензию в управляющую компанию. Далее следует обращаться в органы Роспотребнадзора и жилищной инспекции.
Права жильцов защищает закон о защите права потребителей.
В каждом городе есть рейтинг управляющих компаний, с указанием зафиксированных правонарушений. Если нарушения договора со стороны УК продолжаются, то следует обращаться в суд.
Ответственность
Если со стороны компании было допущено 2-х правонарушений, то она лишается лицензии и не имеет права осуществлять деятельность по предоставление услуг ЖКХ.
Можно ли отказаться от управляющей компании? Читайте здесь .
Как написать претензию в управляющую компанию по отоплению? Подробности в этой статье .
Можно ли сменить УК?
Сменить управляющую компанию можно, собрав общее собрание собственников жилья. Оно может проводиться в очно-заочной форме. Необходимо, чтобы за смену УК проголосовало большинство собственников жилья.
Один экземпляр протокола направляется руководству УК, которое после проведения собрания обязано передать всю техническую и финансовую компанию новой компании.
Жильцы также должны позаботиться о заключении договора на предоставление коммунальных услуг с новой организацией.
Проблема может возникнуть, если прежняя УК затягивает передачу документам своим новоизбранным коллегам.
Возможны мошеннические схемы – с подделывание протокола собрания жильцов и счетной документации. Более сложные случаи подлежат рассмотрению в судебном порядке.
Управляющая организация ЖКХ – это посредник, работа которого должна быть понятна жильцам.
Компания ответственна за техническое состояние вверенного ей дома и предоставление качественных коммунальных услуг. Жильцы могут контролировать работу такой организации лично – или через выборные органы.
управляющая компания кому жаловаться
