Здесь размещены мои авторские статьи о беспределе в отечественном сельском хозяйстве, разворовывании земли сельскохозяйственного назначения, чиновничьих взятках, ущемлении прав сельчан, превращении усадебных комплексов в потешные заведения и многом другом. Выводы делайте сами.
Где прозрачность управляющих компаний?
ИГОРЬ НЕЧАЕВ — главный редактор «Деревеньки»
23 сентября 2010 года Владимир Путин подписал постановление №731 о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Согласно этому постановлению управляющие компании обязаны размещать информацию о своей деятельности, тарифах ЖКХ, потраченных деньгах, запланированных и выполненных работах. По поручению Главы Дмитровского района Валерия Гаврилова ООО «Управляющая компания ЖКХ» в рамках этого постановления начала формировать отчеты по расходованию денежных средств, поступающих от жителей по статье «Содержание и текущий ремонт». И вот решил я зайти на официальный сайт управляющей компании .
Что сразу бросилось в глаза. Абсолютно неактуальная информация по отчетам наших управляющих компаний. Взять, например, отчеты по планам работ на 2011 год ООО «Жилком-Яхрома». Почти везде, будь то городские улицы Яхромы или деревни городского поселения Яхрома, пустые бланки. Не верите, загляните сами. А подомовые отчеты управляющих компаний выложены вообще за 2010 год. Неудивительно, что люди возмущены и задают вот такие вопросы: «Здравствуйте! А когда будут отчеты по городскому поселению Яхрома за 2011 г. Или вы опять меня направите за ними в домоуправление». Управляющая компания отвечает как всегда в своем духе: «Согласно статье 162 п.11 ЖК РФ «Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год». Еще одно неудобство – практически все отчеты выложены в формате Word Excel. У многих людей на компьютерах такого приложения нет. А как, например, пенсионеры будут знакомиться с отчетами, ведь для многих из них интернет недоступен. Неужели нельзя ежемесячно или ежеквартально распечатывать эти отчеты и разносить вместе с квитанциями за коммуналку по домам и квартирам? Я задал неудобные вопросы заместителю главы Дмитровского района Павлу Коровину. Вот что он ответил: постановление, конечно, хорошее, нужное. Но сыроватое, недоработанное. По его мнению, управляющая компания не обязана ежемесячно извещать жителей о своей деятельности. А один раз в год – можно. А как насчет новых квитанций, Павел Валентинович? В них помимо оплаты за коммунальные услуги можно было бы печатать ежемесячные отчеты управляющей компании о потраченных деньгах. Ответ Коровина: такие квитанции в Дмитровском районе к выпуску не планируются.
Беспокоит еще и другое – структура нашей управляющей компании. Под ее крылом находятся мелкие компании, работающие в микрорайонах города и на селе. Мне лично непонятен механизм аккумулирования денежных средств и их расходов. Куда они поступают из банков, на счет ООО «Управляющая компания ЖКХ», или ООО «Жилком-Яхрома», или ООО «Успех»? Для чего нужно было на местах создавать свои компании. Или это сделано сознательно – больше счетов, легче увести деньги?
По сути дела управляющие компании – это частные конторы, главная задача которых – извлечение прибыли. Какими способами может заработать деньги управляющая компания? Давайте разберемся.
Бывший директор ООО «Управляющая компания ЖКХ»
Юрий Куклев: «Мы прозрачны для всех»
Способ первый
Все мы ежемесячно платим за хитрую статью «содержание и ремонт общего имущества». В Дмитрове с одной квартиры в месяц по этой статье собирается около 1000 рублей. Эти деньги идут на оплату услуг самой управляющей компании, которая, якобы, передает их своим подрядным организациям. В Ново-Синькове это ООО «Успех», в Яхроме – ООО «Жилком-Яхрома» и т. д. Произведя простое арифметическое действие – умножив 1000 рублей на 30 000 счетов, получим порядка 30 миллионов рублей в месяц. Эта сумма идет подрядным организациям на ремонт и содержание жилого фонда, в том числе и на содержание управляющей компании со штатом в 5 человек. Возникает логичный вопрос – почему нельзя перечисляемые населением деньги по этой статье напрямую, без посредников направлять подрядным организациям? Например, обслуживанием жилого фонда в Яхроме занимается ООО «Жилком-Яхрома». В этом городе проживают 15 тысяч человек, а это около 5 тысяч счетов. Вот пусть эти 5 млн. рублей и приходят на расчетный счет обслуживающей организации. Вполне достойные деньги, за которые можно и капитальные ремонты проводить и хорошую зарплату сотрудникам платить. А сегодня речь идет в основном о неквалифицированных рабочих, зачастую гастарбайтерах! При этом в подъездах грязно и не убрано, лампочек нет, а дворников катастрофически не хватает.
Способ второй
Безусловно, это капитальный ремонт. За него среднестатистический собственник жилья платит 200 рублей в месяц. Сумма небольшая. Казалось бы, никаких серьезных работ на эти деньги провести нельзя. И это так: весь капитальный ремонт осуществляется на совершенно другие средства. Дело в том, что, многие регионы России участвуют в федеральной программе по капитальному ремонту жилья. Финансирование в ее рамках осуществляется по схеме 5/95. То есть 5% средств приходится на самих жильцов, а 95% софинансирует государство. Так вот, весь капитальный ремонт в районе проведен именно по этой программе, на средства федерального бюджета, с частичным софинансированием жильцов. Куда делись те самые 200 рублей, уплачиваемые с каждой квартиры ежемесячно, из отчета управляющих компаний совершенно не ясно. При проведении капитальных ремонтов за счет средств федерального и местного бюджета имеется хорошая возможность часть этих денег «срубить», например, через завышение объемов работ. Строители понимают, о чем я говорю. Например, возникла необходимость отремонтировать кровлю многоквартирного жилого дома. Для этого понадобятся рубероид, гудрон, газовая горелка с баллонами и несколько квалифицированных рабочих рук. Реальная сметная стоимость ремонта – 300 тысяч рублей, а подрядчик управляющей компании составляет смету на 500 тысяч. Разницу – в карман.
Способ третий
Плата за пользование тепловыми ресурсами. Не заметили, что управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла? Один узел коммерческого учёта тепла стоит порядка 100-150 тысяч рублей. Пока в доме нет такого узла, управляющая компания имеет право и берёт с жильцов плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам, которые сегодня во многих регионах составляют 0,0033 Гкал/м2 в месяц. С поставщиком тепла при этом управляющая компания рассчитывается по факту потребления (там учет ведется с помощью магистральных датчиков). Почему в данном случае в проигрыше оказываются жильцы? Потому что норматив 0,0033 Гкал/м2 – еще советский. Только установка пластиковых окон в старом панельном доме уменьшает реальное потребление тепла примерно до 0,0016 Гкал/м2, то есть в два раза. В новом современном доме он еще вдвое ниже – примерно 0,0008 Гкал/м2. Таким образом, управляющая компания кладёт себе в карман огромную разницу, а жильцы переплачивают за теплоснабжение в 2-4 раза. А ведь это одна из самых крупных статей затрат в наших коммунальных квитанциях!
Еще в 2007 году глава Дмитровского района Валерий Гаврилов своим постановлением от 17.12.2007 N 6073-П утвердил нормативы потребления коммунальных услуг, которые, кстати, действуют до сих пор. Норматив потребления тепловой энергии на подогрев 1 куб. м воды для горячего водоснабжения составляет 0,0573 Гкал/м3. Норматив потребления тепловой энергии в месяц на отопление 1 кв. м общей площади жилых помещений – 0,0155 Гкал/м2.
Теперь давайте возьмем обычный панельный дом на улице Ленина в городе Яхроме, построенный в 70-х годах прошлого века. В доме не установлено общедомовое устройство учета тепла, следовательно, формируется стоимость за тепло с использованием нормы, утвержденной в 2007 году. Почти во всех квартирах этого дома на средства яхромчан вставлены пластиковые окна. Поэтому реальное потребление тепла в таких квартирах примерно 0,0016 Гкал/м2. Но Дмитровская управляющая компания беспрекословно исполняет постановление главы района и использует норматив 0,0155 Гкал/м2. Возьмем квартиру общей жилой площадью 44,6 кв. м. Вычислим объем тепла, который нужен для обогрева квартиры при старой норме: 0,0155 X 44,6 = 0,69. Тарифы на тепло в нашем регионе утверждает топливно-энергетический комитет Московской области. В начале 2011 года этот тариф составлял 1279 рублей за Гкал. На момент написания статьи, то есть на февраль 2012 года тариф на тепло составляет 1830 рублей за Гкал, то есть на 551 рубль дороже. Осталось вычислить стоимость предоставляемого тепла: 1830 X 0,69 = 1262 рубля. А теперь в вычислениях используем более реальную цифру: 0,0016 Х 44,6 = 0,071.
Умножим реальный объем тепла на тариф: 1830 Х 0,071 = 130 рублей. Вот реальная цена за тепло! Стало быть, владельцы этой квартиры переплачивают управляющей компании 1132 рубля. Вот и вся, как говорится, разница.
В том, что управляющая компания использует старые нормы, ничего противозаконного нет. Более того, в случае каких-либо претензий, управляющая компания всегда переведет «стрелки» на организации, предоставляющие энерго — и теплоресурсы. А те в свою очередь прочитают лекции, что большинство жилого фонда города и района имеет износ 70 и более процентов, что дома не утеплены, что в них не внедряются энергосберегающие технологии и т. д. Небезызвестный директор ООО «Дмитров-Теплосервис» Валерий Гусаров очень любит рассказывать о том, почему ему никогда не хватает денег – ни на ремонт теплотрасс, ни на установку приборов учета и контроля. По его словам, во всем виновны чиновники из топливно-энергетического комитета, которые устанавливают низкие тарифы и сами жители, которые не хотят платить за тепло и горячую воду (здесь имеются в виду злостные неплательщики). Он всегда за то, чтобы нормы и тарифы росли каждый месяц – аппетиты монстров ЖКХ растут!
Возможное решение проблемы
Самая большая проблема, на мой взгляд, в том, что у жильцов многоквартирных домов нет реальных механизмов влиять на работу управляющих компаний и не переплачивать за услуги ЖКХ: не платить за соседей, которые задолжали за много месяцев, не платить за виртуальные капремонты, не платить зарплату несуществующим дворникам, не платить за тепло, которого не было. Эту проблему можно было бы решить, например, созданием в микрорайонах и домах товариществ собственников жилья. Люди сами решают: за что, кому и сколько платить. Практика показывает, что деятельное ТСЖ вполне в состоянии добиться полной оплаты жильцами коммунальных услуг. Например, по решению общего собрания жильцов можно вывесить на подъездах список неплательщиков с указанием суммы долга – уже эта «воспитательная мера» часто дает результаты. А если нет, то ТСЖ вправе, например, отключить электроснабжение или воду для квартиры должников, пока те не рассчитаются.
На простом примере можно наглядно продемонстрировать все преимущества ТСЖ. Представим себе стандартный жилой дом на 100 квартир, в котором существует ТСЖ. Безо всякого увеличения квартплаты, ежемесячно товарищество будет собирать 48 тысяч рублей по статье «Содержание жилья». Как могут быть распределены эти деньги? Во-первых, необходим председатель. Как правило, им становится активный пенсионер или экономист со стажем. За свои труды председатель получает порядка 10000 рублей. Это неплохие деньги, с учетом того, что работа председателя ТСЖ весьма ответственная, но не предполагает занятости на полный рабочий день. Бухгалтер, обслуживающий сразу несколько домов, получает с каждого по 5000. Аналогичная ситуация с паспортистом – 2000 рублей с дома. Дворник, обслуживающий 5 домов, с каждого получит по 3000 в месяц, электрик и сантехник – по 5000. Итого все ежемесячные расходы с одного дома составят не более 30 000 рублей. При этом, будут обеспечены достойные зарплаты для всех нанятых на работу людей. Остальных денег будет более чем достаточно не только на налоги и покупку лампочек в подъезды, но и на благоустройство прилегающей территории.
Далее, 200 рублей с квартиры ежемесячно собираем на капитальный ремонт. За год получается 240 тысяч рублей. Участвуя в государственной программе, можно получить из федерального или областного бюджета на ремонт дома, например, 5 миллионов рублей. Достаточно, чтобы качественно отремонтировать любой дом, а потом можно снижать тарифы.
Наконец, ТСЖ сдаёт в аренду подвал, первые этажи, цоколи. Если это высотный дом, то получает деньги за установку на крыше дома антенн сотовой связи. Огораживает стоянку и собирает деньги за парковку, если рядом есть офисы. Короче говоря, при желании и инициативе, есть масса способов дополнительно заработать деньги на общедомовые нужды. Сегодня все эти деньги проходят мимо жильцов. Экономика работы товарищества прозрачна и понятна любому жителю дома. Коммунальная сфера будет реально поставлена под контроль горожан.
Очевидно, ТСЖ имеет явные преимущества при управлении жилищным фондом. Но и здесь еще остается много нерешенных вопросов. Например, постановлением правительства Московской области разрешено заключать прямые договора между потребителями жилищно-коммунальных услуг и непосредственно поставщиками коммунальных услуг. Звоню в «Дмитров-Теплосервис», там мне говорят: «У нас нет такого постановления, такой регламент не отлажен». Или почему многие жители отрицательно относятся к созданию в своих домах ТСЖ? Да потому что проживают они в старых домах с изношенными инженерными сетями, прохудившимися крышами, разбитыми стеклами. Совсем не хочется взять на свой баланс такие развалюхи. Какой выход? Проводить в таких домах капитальный ремонт за счет федерального или местного бюджета и отдавать их в собственность ТСЖ.
Вывод один – чтобы улучшить ситуацию в сфере ЖКХ, жильцам необходимо брать власть в свои руки. Если они этого не сделают, то ничего не изменится. У жильцов есть для этого легальный механизм – создание ТСЖ. Экономически это полностью оправдано для любого достаточно большого многоквартирного дома. ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией, а может решиться и на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, но в любом случае, жильцы посредством ТСЖ будут сами распоряжаться своими коммунальными платежами и смогут тратить их с наибольшей пользой для своего дома.
P. S. На момент написания этой статьи пришло известие о том, что в Дмитровском районе появился новый расчетный центр. С 1 февраля 2012 года ООО «Единый расчетный центр» будет печатать и рассылать квитанции по оплате за ЖКХ населению. Весь финансовый поток в жилищно-коммунальной сфере района теперь будет замкнут на частную компанию, которую возглавил нынешний директор интернет-провайдера «Адвантедж Телеком» Федор Зотов. ООО «Единый расчетный центр» будет осуществлять расщепление и перечисление платежей за услуги ресурсоснабжающим и эксплуатирующим организациям, перечисляя управляющим компаниям тарифную составляющую за услуги по управлению жилищным фондом. К чему приведет такая реорганизация остается лишь догадываться.
зачем нужна управляющая компания в холдинге
